Investir dans l’immobilier sans apport : on vous dit tout
Vous voulez obtenir un prêt immobilier ? Pourquoi ne pas opter pour un crédit sans apport afin de bénéficier de tous les avantages que ce concept confère ? Le crédit immobilier sans apport est un financement où la totalité du coût du bien, ainsi que les dépenses annexes qui se rapportent à l’action du prêt (frais de notaire, frais de garanties, etc.) sont empruntés. On appelle aussi ce type de prêt « crédit à 110 % ». Dans cet article, nous allons voir quels sont les bénéfices de cette forme de crédit ainsi que plein d’autres détails sur le sujet.
Les avantages d’un crédit immobilier sans apport
L’action de levier du prêt immobilier offre concrètement à un investisseur la possibilité de se bâtir un patrimoine sans s’en remettre à son épargne. Pour cela, son investissement se basera uniquement sur l’argent de la banque d’où il récupèrera des revenus. Ce concept est encore plus rentable lorsque les % ne sont pas importants et que les loyers tirés de l’investissement locatif permettent le remboursement de la totalité du prêt. Pour que cette méthode porte ses fruits d’une façon optimale, le montant emprunté ne doit pas dépasser celui des bénéfices (les loyers – les charges et impôts).
La démarche du crédit immobilier sans apport est plus simple pour les personnes déjà propriétaires du bien où ils résident principalement ; toutefois, la valeur de leur endettement ne doit pas dépasser 33% de leur revenu. Sachez également, qu’il est possible pour un locataire d’émettre une demande de crédit sans apport lors de l’achat d’un bien qu’il compte mettre en location. L’âge s’avère aussi être un facteur de sélection. En effet, l’obtention d’un financement sans apport, les 40 ans passés, est moins évident.
Investissement locatif sans apport : les charges à prendre en considération
Avant l’obtention d’un crédit pour un investissement locatif sans apport, voici les autres charges à prendre en considération :
- la taxe foncière ;
- les assurances ;
- le crédit que vous remboursez déjà pour votre résidence principale en plus de celui du projet d’investissement locatif, l’assurance de prêt y compris ;
- les frais de gestion ;
- les potentiels frais d’agence, si vous décidez de déléguer la location à un tiers.
Toutes ces charges doivent figurer dans votre dossier de demande de crédit sans apport.
Le rendement locatif
Vous devez calculer le prix auquel votre bien peut être loué. Pour cela, il existe des plateformes qui proposent des simulations pour chaque ville, voire chaque quartier. L’objectif n’est pas d’augmenter artificiellement la valeur loyer mais plutôt de s’assurer du gain et de considérer avec soin le sujet. En principe, sur une période de crédit de 20 ans, le loyer sera amené à évoluer.
Vous devrez également estimer le rendement locatif de votre propriété, il s’agit du rapport entre les loyers additionnés aux charges perçues, et le coût d’acquisition et de revient. Plus ce ratio est grand, plus la banque sera réceptive et impliquée. Ainsi, pour argumenter sur le fait que votre projet d’investissement sans apport est faisable, votre dossier doit être le plus précis et concis possible, et vous devez prévoir plusieurs scénarios. Ou au moins deux, dont un favorable. Si, vous vous rendez compte que votre projet n’est pas prometteur, vous pouvez envisager de vous rabattre sur un bien d’une valeur moins conséquente.
Caractéristique d’un bon dossier pour l’obtention d’un prêt sans apport
Dans la constitution de votre dossier pour l’obtention d’un financement sans apport, vous devez veiller à prendre en compte plusieurs éléments déterminants :
Votre dossier de crédit doit être infaillible
En effet, un crédit bancaire dédié au financement d’un investissement locatif sans apport exige que le dossier de prêt soit sans failles. L’emprunteur potentiel doit être solvable ayant une situation financière bonne et stable. Les relevés de compte des trois derniers mois ne sont censés présenter aucun manquement de paiement ni rejet de prélèvement.
D’autres facteurs peuvent également être décisifs
La maîtrise du % d’endettement et la capacité d’épargne, ces deux éléments peuvent en effet être déterminants. L’état du bien, neuf ou pas, en bon état ou moins, vide ou meublé, etc., sa situation géographique par exemple, dans un emplacement avec une grande demande locative, et son rendement locatif afin de calculer la part des mensualités de crédit qui ne sera pas prise en charge par les loyers, sont aussi des critères importants.